Полезные советы

Ипотечные программы

Заемщик оплачивает стоимость квартиры или дома по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и кредит.
Важно, чтобы кредитор полностью контролировал процесс расчетов по договору купли- продажи. Иногда все расчеты с продавцом проводит кредитор.
Расходы по страхованию несет заемщик. В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, т.е. принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного кредита. После полного погашения долга по кредиту и выплаты процентов кредит считается погашенным, а ипотека прекращается; оформляется отмена всех ограничений на распоряжение жилым помещением.
Если возникла ситуация, при которой заемщик и залогодатель не могут выполнять свои обязательства по кредитному договору или договору об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенное жилье во внесудебном или судебном порядке. Квартира или дом продаются, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), оплату расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Все оставшиеся средства получает заемщик. (В Москве планируется содержание специального резервного фонда, где могут временно,
на период обращения взыскания и продажи жилья, проживать граждане, не справившиеся с погашением ипотечного кредита.) Так выглядит приблизительная схема действия ипотечного кредитования, с помощью которой человек, имеющий постоянную работу и стабильный доход, может улучшить свое жилищное положение.
На сегодняшний день в России работают несколько моделей долгосрочного жилищного кредитования. Все они формировались и развивались на примере опыта работы ипотеки как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в тех, которые только перестраивают свою экономику. Не остался без
внимания и опыт жилищного финансирования в регионах Российской Федерации.
Каждая модель вносит свои изменения в представленную схему ипотеки, включая в себя различные источники и методы привлечения кредитных ресурсов, различные по характеру риски, принимаемые кредиторами и заемщиками. Рассмотрим некоторые из них, уже проявившие себя в условиях сложившейся в государстве социальной, экономической, нормативной, правовой и налоговой среды. В ряде регионов России, в том числе в Москве и Санкт-Петербурге, разработаны концепции развития системы ипотечного кредитования, в основе которых лежит так называемая двухуровневая модель. В рамках этой модели первичный кредитор (банк) может рефинансировать выданные жилищные ипотечные кредиты путем продажи закладных инвестору или специализированному оператору вторичного ипотечного рынка. Крупным событием для института вторичных операторов явилось создание на федеральном уровне Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, а в Москве — учреждение Московского ипотечного агентства.
Здесь следует отметить специфику первичного и вторичного ипотечных рынков. На первичном рынке банки выдают кредиты на покупку жилья непосредственно физическим лицам — заемщикам. Для обеспечения быстрого возврата кредитных ресурсов (рефинансирование ипотечной программы) и
решения проблемы ликвидности кредиторы могут уступить права требования по кредитам или закладным специально созданным для этой цели организациям — операторам вторичного рынка ипотечных кредитов (агентствам по ипотечному жилищному кредитованию). На вторичном рынке операторы выкупают у банков залоговые обязательства на недвижимость, затем под их обеспечение выпускают и продают на внутреннем и международных рынках ценные бумаги. Между агентством и первичным кредитором заключается соглашение об уступке прав требования по кредитам или закладным и договор доверительного управления приобретенными правами требования. Кредитор продолжает контролировать заемщика, иметь комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции. Такая модель признается мировой практикой в качестве одной из наиболее перспективных. Именно она успешно работает в США. Но дело в том, что двухуровневая система рассчитана на получение финансовых ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых, не связанных с этой системой инвесторов. А значит, распространение и эффективность ее работы находятся в прямой зависимости от социально-экономических условий страны и состояния ее кредитно- финансового рынка. Понятно, что в России эта система еще не получила большого распространения, однако она уже зарекомендовала себя в работе с клиентами, приобретающими жилье элитного и среднего класса.
Существует еще один вид долгосрочного жилищного кредитования, распространенный, например, в Германии и Франции, — стройсбережение (накопительный жилищный контракт).
Будущие заемщики накапливают средства на счетах целевых жилищных сбережений в кредитных организациях. Заемщик получает право на кредит только после того, как он пройдет установленный банком порог суммы накоплений (обычно половину суммы требуемого кредита), которая и станет первоначальным взносом. Собранные таким способом средства относительно дешевы и направляются на предоставление также относительно дешевых жилищных кредитов. Как банковский процент по накопительным вкладам, так и процентные ставки кредита могут устанавливаться самим ссудно-сберегательным учреждением и не зависеть от изменений кредитно-финансового рынка.
Для оптимального функционирования этой модели ипотеки необходима серьезная и комплексная государственная поддержка. Государство контролирует и регулирует лицензионную, правовую, финансовую деятельность ссудно-сберегательного учреждения, а также предоставляет государственные гарантии и налоговые льготы. Данная модель может быть совмещена с большинством моделей ипотечного жилищного кредитования.
Существуют и другие ипотечные программы, например, те, что реализуются банками за счет собственных ресурсов. Эту модель применяют коммерческие банки, имеющие в своем распоряжении свободные денежные средства и необходимые структурные подразделения ипотечного кредитования.

Related posts

Электростанции для дома

admin

Как защитить дачу от воров

admin

Материал для детской комнаты

admin

Оставить комментарий