Как ни удивительно, многие из построенных элитных домов не совсем удачны с маркетинговой точки зрения.
Непонятно, как это планируется, как это продавать?
Трудно найти безупречную планировку. Даже при так называемой свободной планировке внутренний контур, количество и расположение окон должны выстраивать пространство, в которое дизайнер сможет вписать несколько полноценных вариантов планировок, чтобы понять, можно ли вообще там что-то спланировать. При этом и риелтор, и дизайнер вынуждены работать с ситуацией, которая сложилась независимо от их опыта. Риелтор старается найти наиболее приемлемую квартиру, ограждая клиента от вопиющих вариантов, а дизайнеру приходится исправлять чужие ошибки на уже выбранном месте. Существует ли возможность предусмотреть, предупредить возникновение факторов, мешающих успешной реализации объекта?
Несомненно, есть цивилизованная схема, которая выгодна всем сторонам, участвующим в процессе. На самой ранней стадии должны быть объединены четыре силы: инвестор-застройщик, финансирующий проект; архитектор (проектирующая организация), разрабатывающий концепцию здания; риелтор, обладающий максимальной информацией о ситуации на рынке элитной недвижимости; архитектор-дизайнер, чья задача — формирование интерьера. Эти четыре силы с самого начала, с разработки концепции, должны вместе заниматься проектом.
У каждого проекта должен быть определен срок реализации. Срок и деньги — главные столпы любого проекта.
Деньги не могут быть вложены бессрочно и с непонятной прибылью. В России, к сожалению, долгосрочные проекты попадают в зону риска, и их завершение может оказаться невозможным либо затянуться на долгое время.
Если инвестор — человек здравомыслящий и дальновидный, он должен понимать, что уменьшить степень риска, связанного с нестабильностью сегодняшней ситуации, можно только одним способом: пригласить риелторов и архитекторов, когда взгляд только упал на определенный участок земли. Чтобы получить хороший результат, риелтор и архитектор должны вместе работать и над общей концепцией дома, и над каждой планировкой. Для чего это нужно? На одном и том же участке земли можно построить дом в ценовой категории 4,2-2,5, 1,5 тысячи долларов за метр. Концептуально это должны быть абсолютно разные дома, с совершенно разной начинкой, социальной ориентацией, инфраструктурой. Более того, отличаться должны как типы планировок, так и материалы, использованные при строительстве и отделке. И, чтобы избежать ошибок и несоответствий, эти параметры надлежит формулировать людям, имеющим практический опыт и знающим нравы и вкусы заказчиков.
Однако, несмотря на очевидность и цивилизованность такой схемы работы с проектом, многие инвесторы ею не пользуются. Более того, часто принципиальные решения принимаются не коллегиально советом директоров, а одним-двумя лицами компании.
В результате возникают проекты, планировки квартир в которых выполнены в категории 1,5 тысячи долларов за квадратный метр, инфраструктура дома и его оснащение соответствуют ценовой категории 3 тысячи, а продать хотят за 4 тысячи, поскольку экономика и затратная часть посчитаны таким образом, что, если продавать дешевле, то компания несет убытки.
Это маркетинговая ошибка, которая может привести к потере денег, а иногда и к замораживанию проекта. Построенный таким образом дом не будет продаваться, а для возврата вложенных средств части объекта.
предыдущая статья
следующая статья
